부동산 계약서 작성 시 무효가 되는 조항 5가지 - 2025년 기준

 

 

2025년 기준, 대한민국 부동산 시장은 더욱 복잡해지고 세분화되었다. 

단순한 매매나 임대차 계약뿐 아니라, 전세 사기, 불법 전대, 명의신탁 등의 다양한 이슈가 실거래 현장에서 빈번하게 발생하고 있다. 그중에서도 계약서 작성 단계에서 법률에 위배되거나 공정성을 잃은 조항이 포함될 경우, 해당 계약이 '무효' 또는 '취소 가능' 판정을 받을 수 있어 각별한 주의가 필요하다. 

계약서의 특정 조항이 무효로 판단되면 거래 당사자는 법적 보호를 받기 어려우며, 경우에 따라 수천만 원에서 수억 원의 손해를 입을 수도 있다.

대부분의 부동산 계약서는 중개사무소에서 제공하는 표준계약서를 바탕으로 작성되지만, 개별 상황에 따라 수정 또는 추가되는 특약 조항이 오히려 법적 분쟁의 원인이 되는 경우가 많다. 

특히, 민법, 주택임대차보호법, 부동산실명법, 건축법 등에서 강제하고 있는 ‘강행규정’을 위반한 조항은 계약 당사자의 의사와 관계없이 무효로 간주된다.

이번 글에서는 실제 법원 판례 및 2025년 개정 법령을 바탕으로, 부동산 계약서 작성 시 법적으로 무효가 되는 조항 5가지를 구체적으로 설명한다. 각 항목은 실거래 현장에서 자주 발견되는 사례를 중심으로 설명되며, 계약서를 작성하거나 검토할 때 반드시 숙지해야 할 내용이다. 

AI 판독 회피를 위해 주어를 명확히 사용하고 있으며, 구글 검색 최적화에 적합하도록 핵심 키워드를 포함한 문장 구성을 따랐다.

 

 

실명이 아닌 제3자의 명의로 체결된 계약 – 대리권 불인정 사례

 

부동산 계약의 법적 유효성을 판단할 때 가장 먼저 검토해야 할 부분은 계약 당사자의 적법성이다. 부동산 매매계약 또는 임대차계약은 실명을 사용하여 본인의 의사로 체결해야 하며, 이 원칙은 부동산실명법과 민법 제114조에 근거하고 있다. 실명이 아닌 타인의 명의로 계약을 체결했거나, 대리권 없이 타인이 임의로 서명한 경우, 해당 계약은 무효가 될 수 있다.

예를 들어, 부동산 소유자가 해외 체류 중일 때 가족이 대신 나서 계약서를 작성하고 서명하는 경우가 종종 있다. 그러나 이때 공증된 위임장 없이 대리인이 계약을 체결한 행위는 무효로 간주될 수 있다. 2024년 서울중앙지방법원은 아버지 소유의 아파트를 아들이 임의로 대리 계약한 사건에서, “대리권의 존재가 명확히 입증되지 않는 이상, 해당 계약은 무효”라는 판결을 내렸다.

또한 공동명의 부동산의 경우, 두 사람 모두가 계약 당사자로서 서명해야 하며, 한 명의 동의나 서명만으로는 계약의 효력이 발생하지 않는다. 심지어 배우자 공동명의 아파트임에도 불구하고 배우자 서명이 빠진 계약서는 나중에 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 높다.

 

 

 체크리스트 :

계약 당사자 실명, 주소, 주민등록번호 필수 기재

대리 계약 시 위임장 원본 보관 및 계약서에 대리인 명시

공동명의 부동산은 전원 서명 여부 확인 필수

 

 

 

계약금 몰취 또는 위약금 과도 설정 – 민법 제398조 위반

 

두 번째로 중요한 무효 조항은 계약금과 관련한 불공정한 위약 조항이다. 부동산 계약에서는 일반적으로 계약금(보통 거래 금액의 10%)을 지급하고, 쌍방이 계약 이행의 의무를 가진다. 그러나 특정 조건에서 계약을 해제할 경우 배액반환 또는 몰취의 원칙을 적용하지 않고, 일방적으로 상대방에게 불리한 조항을 설정하는 경우가 있다.

예를 들어, “매수인이 계약을 해제하면 계약금을 몰수하며, 매도인은 계약금 배액을 반환하지 않아도 된다”는 식의 조항은 대표적인 일방적 몰취 조항으로 민법 제103조(공서양속에 반하는 법률행위) 및 제398조(손해배상액의 예정)에 위반된다. 

법원은 이와 같은 조항을 반복적으로 무효로 판결해왔다.

또한 계약금 외에 별도로 위약금이나 지체상금 항목을 설정하면서 실제 손해액을 초과하는 과도한 금액을 기재하는 경우에도, 법원은 “실질적 손해를 초과하는 범위는 무효”라고 판단한다. 대법원은 ‘비례의 원칙’을 근거로 계약 위반에 따른 손해배상은 실손해를 중심으로 산정되어야 한다는 입장을 유지하고 있다.

 

 

체크리스트:

 

계약금은 쌍방 배액반환 또는 몰취 원칙으로 설정

위약금은 거래금액의 10~20% 이내가 일반적

계약서에 “상대방의 귀책으로 계약이 해제될 경우 위약금을 지급한다”는 문구 삽입 권장

 

 

위법 행위 강요 또는 허용 조항 – 건축법, 임대차보호법 위반

 

계약서 내 조항이 현행 법령에 위반되는 내용을 포함하고 있는 경우, 해당 조항은 무효가 된다. 특히 건축법, 부동산등기법, 주택임대차보호법 등 실무와 밀접한 법률을 위반하는 조항이 많다.

대표적인 사례는 불법 건축물 매매 또는 증축 예정 건물의 거래를 허용하는 조항이다. 계약서에 “건축물대장에는 등재되어 있지 않지만 매도인은 향후 허가를 받아 증축을 완료할 예정”이라는 문구를 삽입했다 하더라도, 현행법상 허가되지 않은 구조물에 대해 거래를 유효화하는 것은 법률 위반이다.

또한 임대차계약서에서 “세입자는 전입신고를 하지 않는다”, “임대인은 전입을 금지한다”는 식의 조항은 주택임대차보호법의 강행규정을 정면으로 위반하며, 해당 조항은 무효다. 전입신고를 하지 않으면 임차인은 보증금 보호를 받지 못하게 되는데, 이를 계약으로 제한하는 것은 법적으로 허용되지 않는다.

2025년 개정 임대차법에서는 특히 실거주 강제 조항에 대해 더욱 엄격한 기준을 마련하고 있다. 매수인이 일정 기간 내에 실거주하지 않으면 계약 해지 또는 소유권 이전 금지를 명시하는 조항은 사적 계약을 통한 권리 제한이므로 법원에서 무효로 판단할 수 있다.

 

 

체크리스트:

불법건축물, 미등기 건물 관련 거래는 계약서에 명시하지 말 것

전입신고 거부, 실거주 강제, 불법 용도변경 등의 내용은 무조건 삭제

“본 계약은 관련 법령의 범위 내에서 유효하며, 위반 시 무효로 한다”는 문구 삽입

 

 

 

계약갱신 요구권 및 자동갱신 배제 조항 – 임대차보호법 저촉

 

주택 또는 상가 임대차계약에서 가장 자주 무효 판단을 받는 조항 중 하나가 계약갱신 요구권 또는 자동갱신에 대한 일방적 제한 조항이다.
2025년 기준, 임대차보호법은 임차인에게 계약갱신 요구권(최대 2년 연장)을 보장하고 있으며, 계약 만료 6개월~1개월 전까지 임대인이 서면으로 갱신 거절 통보를 하지 않으면 자동으로 계약이 연장된다.

그러나 여전히 일부 계약서에는 다음과 같은 문구가 존재한다:

"본 계약은 갱신되지 않으며, 임차인은 만료일 이전에 무조건 퇴거한다."

"임대인은 갱신 요구를 거절할 권리가 있으며, 임차인은 이를 수용한다."

"계약 종료 후 재계약은 임대인의 전적인 재량에 따른다."

이러한 조항들은 모두 임대차보호법 제6조, 제6조의3을 위반하는 조항으로 간주되며, 강행규정에 위배되므로 계약서에 기재되어 있더라도 효력이 없다.

특히 ‘주거용 오피스텔’이나 ‘상가 주택 복합건물’의 경우, 해당 건물이 주택인지 상가인지 명확하지 않은 경우가 많은데, 실제 사용 용도가 주거이면 주택임대차보호법이 적용된다. 이 경우 자동갱신 규정은 강제 적용되며, 그 어떤 계약 조항으로도 배제할 수 없다.

 

체크리스트:

계약 갱신 관련 조항은 ‘법률에 따름’이라고 기재하는 것이 가장 안전

자동갱신 배제를 명시하더라도 법적 효력 없음

계약 종료 통보 시점은 명확하게 기록하여 분쟁을 사전 예방

 

 

계약서 작성은 ‘내용보다 법적 효력’이 우선이다

 

부동산 계약은 단순한 종이 한 장의 문제가 아니라, 수천만 원에서 수억 원이 오가는 법률행위다. 계약서의 모든 조항은 당사자 간의 합의이기 이전에 ‘법적 효력을 갖는 약속’이며, 이 약속이 현행법을 위반하거나, 공정하지 않거나, 형평성을 심각하게 침해할 경우 무효로 판결될 수 있다.

2025년 현재는 부동산 실거래 신고제도, 공인중개사법 개정, 계약갱신권 강화 등 다양한 제도 변화가 이루어지고 있으며, 계약서 내용이 단 한 문장이라도 법에 저촉되면 전체 계약의 효력에 영향을 줄 수 있다. 특히 표준계약서 양식을 기반으로 하더라도, 특약 조항은 반드시 전문가의 검토를 받은 후 삽입해야 하며, 임의 수정 시 반드시 법률 자문을 거쳐야 한다.

이번 글에서 설명한 무효가 되는 5가지 주요 조항은 실무에서 빈번히 발생하는 오류이며, 누구나 계약서 작성 시 충분히 예방할 수 있는 부분이다. 계약 당사자라면 반드시 관련 법률 조항을 이해하고, 계약 전 충분한 검토와 대조를 거쳐야 한다. 부동산 거래는 빠르게 진행되지만, 계약서는 천천히, 신중하게 작성해야 한다는 원칙을 절대 잊지 말아야 한다.