상생임대계약 체결 후 임차인이 계약갱신청구권을 주장한 경우 법원의 판단은?

 

 

계약갱신청구권과 상생임대차, 충돌이 가능한가?

 

 

2020년 7월부터 시행된 계약갱신청구권 제도와 2021년부터 적용된 상생임대차 제도는 모두 임차인의 주거 안정성을 강화하기 위해 도입된 제도입니다. 그러나 이 두 제도는 실제 임대차 계약 현장에서 충돌할 가능성이 있습니다.

특히 상생임대차 계약이 체결된 이후, 임차인이 별도로 계약갱신청구권을 주장하는 경우 법적 효력은 어떻게 되는지에 대해 명확하게 알고 있는 사람은 많지 않습니다. 이에 따라 이 글에서는 상생임대계약 체결 후 계약갱신청구권을 주장한 사례를 중심으로, 법원이 실제로 어떻게 판단했는지를 분석하고, 유사한 상황에서 임대인과 임차인이 주의해야 할 법적 쟁점을 다룹니다.

이 내용은 법률 전문가뿐만 아니라 일반 주택 소유자와 임차인에게도 실질적으로 도움이 되는 고급 정보입니다.

 

 

 

상생임대차와 계약갱신청구권 제도의 법적 구조 비교

 

 

상생임대차 제도는 일정 요건을 갖춘 임대인이 임차인에게 5% 이내로 전·월세 인상률을 제한하며 2년간 재계약을 제공할 경우, 임대인에게 세액공제를 해주는 제도입니다. 이때 임차인은 통상 갱신청구권을 행사하지 않고 자발적으로 상생임대차 계약서에 서명하게 됩니다.

반면, 계약갱신청구권은 임차인의 일방적인 의사로 2년 계약을 한 번 더 연장할 수 있는 강행 규정입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 "임차인은 정당한 사유가 없는 한 계약 갱신을 요구할 수 있다"고 명시하고 있으며, 이는 당사자 간 합의보다 우선하는 강행적 효력을 갖습니다.

여기서 충돌이 발생하는 지점은 다음과 같습니다. 임대인이 상생임대차 계약을 체결함으로써 계약갱신청구권이 소멸됐다고 주장하는 반면, 임차인은 해당 계약이 자발적인 재계약일 뿐, 갱신청구권은 여전히 행사 가능하다고 주장할 수 있습니다. 

따라서 법률적으로는 상생임대차가 갱신청구권 행사와 동일한 효력을 가지는지 여부가 핵심 쟁점이 됩니다.

 

 

실제 분쟁 사례 – 2023년 서울 동작구 전세 재계약 사건

 

2023년 서울 동작구의 한 다세대 주택에서 임대인 A씨는 기존 임차인 B씨와 2년간 상생임대차 계약을 체결했습니다. 계약서에는 명확히 “임대료 인상률 5% 이내, 2년 재계약에 따른 세액공제를 위해 상생임대차 적용”이라는 문구가 삽입돼 있었습니다.

그러나 계약 만료가 가까워진 시점, 임차인 B씨는 "지난 계약은 상생임대차였을 뿐, 법적으로 보장된 계약갱신청구권 2년은 아직 행사하지 않았다"고 주장하며 추가 2년 연장을 요구했습니다. 이에 대해 임대인은 “이미 상생임대차로 2년을 연장했기 때문에 갱신청구권은 이미 소멸된 것”이라고 주장하며 임차인의 요구를 거절했습니다.

이 사건은 결국 서울남부지방법원으로 이송되었고, 법원은 다음과 같은 취지의 판결을 내렸습니다.

"상생임대차 계약이 체결되었더라도, 해당 계약이 임차인의 갱신청구권 행사에 따른 것이라는 객관적 증거가 없는 경우, 계약갱신청구권은 소멸되지 않는다."

즉, 법원은 상생임대차 계약이 임차인의 갱신청구권 행사와 명확히 연결되어야만 그 권리가 소멸된다고 판단했습니다. 

단순히 임대인과 임차인이 재계약서에 서명했다는 이유만으로는 강행 규정인 계약갱신청구권을 박탈할 수 없다는 입장입니다.

 

 

법원의 판단 기준 – 갱신청구권 행사로 간주되기 위한 요건

 

앞선 사례에서 보았듯, 법원은 상생임대차 계약이 계약갱신청구권의 행사로 간주될 수 있는지를 판단할 때, 다음과 같은 요건을 고려합니다.

임차인이 계약갱신을 ‘요구’했다는 명시적 의사 표현이 있었는가

계약서 상단 또는 특약사항에 '갱신청구권 행사에 따른 계약'이라고 기재돼 있는가

계약 체결 당시 임차인의 지위가 ‘계약갱신 요구권이 유효한 상태’였는가

임대인의 동의가 아니라, 임차인의 일방적 권리 행사에 의해 계약이 체결된 정황이 있는가

이러한 조건 중 두 가지 이상이 명확하게 충족되어야만, 해당 상생임대차 계약이 갱신청구권의 소멸 사유로 판단될 수 있습니다. 실무적으로는 임대인이 세액공제를 받기 위해 임차인을 설득해 상생임대차를 체결했다면, 이는 계약갱신청구권의 행사와 무관하게 별도의 재계약으로 보게 됩니다. 이 경우, 임차인은 이후에도 갱신청구권을 행사할 수 있으며, 임대인이 이를 거절할 경우 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

 

 

임대인과 임차인이 반드시 알아야 할 실무적 대응 전략

 

위 사례에서 확인했듯, 계약갱신청구권은 상생임대차 계약으로 자동 소멸되지 않습니다. 법적 분쟁을 예방하기 위해서는 임대차 계약서 작성 시점에서부터 ‘갱신청구권 행사에 따른 계약 여부’를 명시하는 것이 필수적입니다.

임대인을 위한 체크리스트:
계약서에 ‘본 계약은 임차인의 계약갱신청구권 행사에 따라 체결된 것임’ 문구 삽입

임차인에게 갱신청구권 포기 확인서 또는 사전 통지서 받기

계약 체결 후 홈택스에 상생임대차로 신고한 내역 보관

임차인을 위한 체크리스트:
본인의 갱신청구권 상태를 정확히 파악할 것

자발적 재계약인지, 권리 행사에 따른 계약인지 판단하고 증거 남기기

갱신청구권을 포기하지 않았음을 명확히 기록

결국 법적 효력은 ‘계약서에 어떻게 기재됐는가’에 따라 결정됩니다. 단순히 임대료 인상률이 5% 이하라고 해서 상생임대차로 간주하거나, 갱신청구권이 자동으로 소멸되리라고 믿는 것은 위험한 판단입니다. 이처럼 임대차계약의 구조는 매우 복잡하며, 법적 분쟁의 소지가 큰 영역입니다. 따라서 실제 계약을 진행할 때에는 전문가와의 상담이 매우 중요하며, 계약서 작성 시 문구 하나하나에 신중을 기해야 합니다.