아파트 실내평수와 전용면적의 차이 – 고객이 가장 헷갈려하는 핵심 개념 정리

 

왜 실내평수와 전용면적이 혼동을 일으키는가?

 

 

부동산 중개 현장에서 고객들이 가장 자주 묻는 질문 중 하나는 “전용면적이 몇 평이면 실내는 얼마나 되는 건가요?”이다. 

많은 사람들이 아파트의 실제 크기를 말할 때 ‘평수’를 기준으로 이야기하지만, 정작 ‘전용면적’과 ‘실사용 면적’이 무엇인지 정확하게 이해하는 경우는 드물다. 특히 청약을 준비하거나 매매를 고려하는 단계에서 면적의 개념을 혼동하게 되면, 실제보다 크거나 작다고 느끼는 착시가 생겨 불필요한 오해가 발생할 수 있다.

부동산 중개인이나 분양 상담사 입장에서는 이러한 혼동을 미리 설명해주어야 하는데, 문제는 관련 정보가 제대로 교육되지 않았거나 법률적 정의를 실무에 바로 적용하기 어렵다는 점이다. 

게다가 아파트 광고에서는 공급면적, 계약면적, 서비스면적, 전용률 등 다양한 용어를 동시에 사용하면서 소비자의 혼란을 더 키우고 있다. 이 글에서는 아파트 실내평수와 전용면적의 정확한 차이를 실사례 중심으로 구체적으로 설명하며, 소비자와 실무자 모두가 오해 없이 이해할 수 있도록 핵심 개념을 정리할 것이다. 이를 통해 매매 또는 전·월세 계약 시 보다 투명하고 정확한 의사소통이 가능해질 것이다.

 

 

 

아파트 면적의 종류 – 전용면적, 공급면적, 계약면적은 무엇인가?

 

 

아파트를 설명할 때 가장 먼저 등장하는 용어는 ‘전용면적’이다. 전용면적이란, 말 그대로 해당 세대가 독점적으로 사용하는 공간의 면적을 말한다. 주거용으로 사용하는 침실, 거실, 욕실, 주방 등 내부 공간이 모두 포함되며, 현관이나 발코니는 제외된다.

법적으로는 「주택법 시행령」 제2조 제1항에서 ‘전용면적’이 정의되어 있으며, 이는 분양공고나 계약서에도 반드시 기재되어야 하는 핵심 항목이다.

다음으로는 ‘공급면적’이 있다. 공급면적은 전용면적 + 공용면적(계단, 복도, 엘리베이터 등 건물의 공통부분 중 해당 세대가 지분을 가진 부분)을 포함한 면적이다. 분양 때 자주 쓰이는 숫자가 바로 이 공급면적이며, 일반 소비자들은 종종 이것을 ‘실평수’로 오해한다. 예를 들어, 전용면적 84㎡(약 25.4평)의 아파트는 공급면적으로 보면 약 109㎡(약 33평) 정도가 된다. 이때 전용률은 약 77% 정도이며, 전용률이 높을수록 실제 사용할 수 있는 면적이 넓다는 의미다.

여기서 또 하나 중요한 개념이 *‘계약면적’이다. 계약면적은 전용면적과 공급면적을 넘어 지하 주차장, 관리사무소, 커뮤니티 공간 등 입주민이 지분을 갖는 전체 건축물 면적까지 포함한 수치다. 대부분의 매매 계약서에는 이 ‘계약면적’ 기준으로 표기되므로, 실사용 면적과의 괴리가 크다. 이로 인해 "분양받은 34평 아파트가 왜 이렇게 좁냐"는 질문이 나오는 것이다.

이처럼 전용면적, 공급면적, 계약면적은 모두 각기 다른 개념이지만, 혼용되어 사용되면 실제 주거 공간에 대한 인식에 큰 차이를 만들게 된다. 중개인이나 분양사는 이를 정확히 설명해 고객의 기대와 현실 사이의 간극을 줄이는 역할을 해야 한다.

 

 

실내평수란 무엇인가? – 전용면적과는 다르게 생각해야 할 부분

 

 

고객들이 자주 사용하는 용어 중 ‘실내평수’라는 개념이 있다. 이 용어는 법적으로 정해진 개념은 아니며, 일상적인 표현에 가깝다. 실내평수는 보통 소비자가 느끼는 실제 거주 공간의 넓이를 의미하며, 발코니 확장 여부, 가구 배치 공간, 가시적 개방감 등에 따라 심리적으로 느끼는 넓이도 달라진다.

예를 들어, 전용면적 84㎡ 아파트 중 발코니를 확장하지 않은 세대는 실내 체감 면적이 좁게 느껴진다. 

반면, 같은 전용면적이라도 발코니 확장 공사를 통해 실내 사용 공간을 늘리면 소비자는 ‘넓다’고 느끼는 경우가 많다. 이런 경우 “실내평수로는 30평은 되는 것 같아요”라는 표현이 나온다. 하지만 법적으로는 여전히 전용면적 25평 정도인 것이다.

실내평수는 정확한 측정 기준이 존재하지 않기 때문에 광고나 중개에서 오용하면 법적 문제가 될 수도 있다. 따라서 실내평수라는 단어는 소비자 설명 시 참고용으로만 사용하는 것이 좋고, 공식적으로는 항상 전용면적과 공급면적 기준으로 설명해야 한다. 

특히 인터넷 부동산 플랫폼에서는 ‘실평수’라는 표현을 자주 사용하는데, 이는 소비자 유인을 위한 마케팅 용어에 가깝다. 중개인은 고객과의 상담 시 이러한 점을 명확히 구분해줘야 분쟁을 예방할 수 있다.

또한 전용면적 59㎡(약 17.8평) 아파트라도 발코니 확장을 통해 실사용 공간이 20평 가까이 되는 경우, 고객의 체감 공간은 24평 아파트와 유사해질 수 있다. 이런 사례는 투자자 또는 실거주자에게 중요한 요소가 되기 때문에, 단순히 평수 숫자가 아닌 체감 거주성, 창 배치, 가구 구성 등 종합적인 시각이 필요하다.

 

 

면적표기 오류와 법적 리스크 – 중개인이 반드시 유의해야 할 부분

 

부동산 중개업을 하다 보면 아파트 면적 표기를 잘못해서 법적 분쟁에 휘말리는 사례가 의외로 많다. 특히 인터넷 광고나 전단지에서 ‘실평수 기준 30평’이라는 표현을 사용하면, 소비자가 이를 법적으로 보장된 면적으로 오해할 수 있다. 이처럼 법적으로 명확히 규정되지 않은 ‘실내평수’ 개념을 과도하게 강조하면 표시광고법 위반 소지가 생긴다. 특히 분양 단계의 아파트에서 공급면적을 강조하면서도, 실제 전용면적을 축소 기재한 사례가 과거 공정거래위원회 제재 사례로 남아 있다.

또한 중개인이 전용면적과 공급면적을 혼용하여 설명하거나, 발코니 확장 여부에 따라 달라지는 공간을 명확히 구분하지 않고 설명할 경우, 고객과의 분쟁 가능성이 커진다. 예를 들어, 계약서에는 전용면적 84㎡로 명시되어 있으나, 중개인은 “실제 평수로는 35평 정도 됩니다”라고 말했다가, 입주 후 공간이 협소하다는 이유로 환불이나 계약 취소를 요구받는 사례도 있다.

이러한 분쟁을 예방하려면, 중개인은 법적 기준에 따른 면적 용어를 정확히 숙지하고, 계약서에 명시된 면적과 고객에게 설명하는 면적이 다르지 않도록 조심해야 한다. 또한 “발코니 확장을 하면 체감 면적은 늘어난다”는 식의 설명도, 반드시 ‘비공식적’임을 강조해야 한다.

마지막으로, 고객의 질문이 단순해 보여도 그 속에는 복잡한 해석이 필요할 수 있다는 점을 잊지 말아야 한다. “이 집은 몇 평인가요?”라는 질문 속에는 계약서 면적, 실제 체감 공간, 발코니 여부, 복도 구조 등 다양한 요소가 포함되어 있다. 이러한 복합적인 요소를 정리해서 설명할 수 있을 때, 중개인은 신뢰를 얻고 고객 만족도 역시 극대화할 수 있다.

 

마무리 요약

 

 

전용면적은 내가 실제로 사용하는 공간(방, 거실, 욕실 등)

공급면적은 전용면적 + 공용 복도, 계단 등의 지분 포함

계약면적은 위 둘에 더해 지하주차장, 커뮤니티 시설 지분까지 포함

실내평수는 법적 개념이 아니며, 체감적으로 느끼는 실사용 공간

중개 시 주의: 실내평수 강조 표현은 법적 리스크 있음

정확한 설명과 투명한 면적 기준 안내가 분쟁을 예방함