법인 오피스텔 사업자등록 시 주의할 점 5가지 (전입신고와 임대사업의 오해까지)

 

 

 법인이 오피스텔을 매입할 때 반드시 알아야 할 사업자등록과 전입신고의 경계

 

오피스텔은 업무용과 주거용이 혼합된 특수한 부동산 형태로, 많은 법인들이 이를 사무실 또는 임대용 자산으로 매입하는 경우가 많다. 하지만 대부분의 법인들은 오피스텔을 소유하는 순간 사업자등록이 가능하다고만 알고 있고, 동시에 대표이사나 직원이 그 오피스텔에 전입신고를 할 수 있다고 잘못 이해하고 있는 경우가 많다. 특히 2025년 기준으로 부동산 정책과 세법이 강화되면서, 법인이 오피스텔을 소유하고 사업자등록을 하는 경우 여러 가지 규제와 주의사항이 함께 적용되기 때문에, 명확한 이해가 필요하다. 

실제로 부동산 임대업, 공유오피스, 단기 임대사업 등 다양한 사업 유형에서 법인의 오피스텔 사용이 늘고 있지만, 용도 변경, 사업자등록 요건, 전입신고 불가 사유 등에서 세무적 리스크가 발생하고 있어 주의가 필요하다. 

이 글에서는 법인이 오피스텔을 통해 사업자등록을 진행할 때 반드시 알아야 할 핵심 포인트 5가지를 중심으로, 실무에서 자주 발생하는 오해와 법률·세무 관점에서의 리스크를 정리하여 안내하고자 한다. 특히 이 내용은 개인 블로그나 커뮤니티에 없는 전문 정보로 구성되어 있으므로, 법인 설립 후 오피스텔을 매입하려는 경영자에게 실질적인 가이드가 될 수 있다.

 

오피스텔 용도 확인 없이 사업자등록부터 하는 실수: '업무용' 확인이 우선이다

 

많은 법인이 오피스텔을 매입한 후 곧바로 사업자등록을 하려고 하지만, 가장 먼저 확인해야 할 것은 해당 오피스텔의 '건축물 용도'이다. 일반적으로 오피스텔은 '업무용'으로 분류되어 있으며, 이런 경우에는 별도의 용도 변경 없이도 사무실, 공유오피스, 상담소 등 다양한 업무용 사업자등록이 가능하다. 하지만 간혹 분양 당시부터 주거용으로 사용되도록 설계된 오피스텔의 경우에는, 건축물대장에서 ‘업무시설(오피스텔)’이 아닌 ‘주거용 오피스텔’ 또는 ‘공동주택’으로 등재되어 있을 수 있다.

이런 경우 사업자등록은 가능하더라도, 임대사업으로 활용할 때 세금 혜택이 제한되거나, 업무용 공제 혜택이 배제되는 등의 문제가 발생할 수 있다. 또한 오피스텔이 건축법상 ‘공동주택’으로 간주되면, 법인이 소유한 경우 종합부동산세 중과 대상이 되기도 하므로, 매입 전 건축물대장, 등기부등본, 지자체 허가 조건을 반드시 검토해야 한다.

용도와 구조가 ‘업무시설’로 명확하게 등록되어 있어야, 사업자등록 후에도 세무상 불이익이 발생하지 않으며, 부가세 환급 등도 적용 가능하다. 따라서 단순히 '오피스텔이니까 당연히 사무실로 쓰면 된다'는 생각은 금물이며, 첫 단추인 용도 확인이 모든 절차의 기준이 된다.

 

법인 명의로 사업자등록은 가능하지만, 전입신고는 절대 불가

 

두 번째로 흔하게 오해하는 부분은 “법인이 오피스텔을 소유하면, 대표이사나 임직원이 그 공간에 전입신고도 할 수 있지 않나?”라는 부분이다. 결론부터 말하면, 법인은 ‘주민등록번호’가 없는 법적 인격체이기 때문에 전입신고 자체가 불가능하다.

전입신고는 행정적으로 '거주지 이전'을 뜻하며, 주민등록 대상인 자연인(개인)만 가능한 절차다. 따라서 법인 명의의 오피스텔에는 법인이 ‘입주’한다는 개념이 성립되지 않으며, 대표이사나 임직원이 실제로 거주하더라도, 그 오피스텔에 전입신고를 할 수는 없다. 다만 예외적으로, 법인 소유의 오피스텔을 대표이사 또는 직원이 ‘무상사용(사용대차)’하는 경우에는, 해당 개인이 전입신고를 할 수 있다. 이 경우, ‘사용대차 계약서’를 작성하고, 이를 근거로 주민센터에 전입신고를 접수하면 실제 거주지로 등록이 가능하다.

하지만 주의할 점은 이 상황에서도 전입신고는 개인 이름으로만 가능하며, 법인 주소지와 혼용하면 안 된다.

또한 국세청은 법인 자산을 개인이 사용하는 것을 '이익처분' 또는 '사적 사용'으로 간주할 수 있으므로, 세무조사 시 문제가 될 여지가 있다. 즉, 법인 오피스텔을 대표가 전입신고 없이 ‘사무실 겸 거주지’로 쓰는 것은 법적 리스크가 매우 높으며, 이를 회피하기 위해서는 계약 구조와 세무처리를 매우 정교하게 해야 한다.

 

 

 법인 오피스텔을 임대사업으로 활용할 때 발생하는 오해와 세금 리스크

 

최근에는 법인 명의로 오피스텔을 다수 매입하여 ‘월세 수익’을 목적으로 임대사업을 하려는 경영자들도 많다. 

이때 가장 큰 오해는, 법인도 개인처럼 임대사업자 등록을 하고, 세제 혜택을 받을 수 있다고 착각하는 것이다. 하지만 현행 법령상, 법인이 등록임대사업자로 등록해도 종합부동산세, 양도세 중과세 등의 혜택은 거의 없으며, 오히려 법인세율이 적용되므로 세부담이 더 커질 수 있다. 특히 법인 명의의 주택(오피스텔 포함)을 일정 수 이상 보유하면 종부세가 중과되고, 매각 시 법인세 외에 추가 부담세도 붙게 된다. 또한 주의해야 할 점은, 법인이 주거용 오피스텔을 임대하면서도 부가가치세를 청구하거나, 부가세를 공제받으려 할 경우 국세청에 의해 불인정될 수 있다는 점이다. 주거용 임대는 원칙적으로 부가세 면세 대상이기 때문이다. 

그 외에도, 주거용 오피스텔을 업무용으로 ‘위장 전환’하여 사업자등록을 한 후 부가세 환급을 시도하는 사례가 종종 발생하는데, 이는 조세포탈로 간주될 위험이 있으며, 세무조사 대상이 될 수 있다. 따라서 오피스텔을 통한 임대사업을 계획할 경우, 반드시 세무사 또는 회계사의 상담을 받아, 사업 목적과 용도에 맞는 세무 전략을 세워야 한다.

 

 

법인 오피스텔을 통한 사업자등록 시 체크리스트 5가지 정리

 

법인 명의로 오피스텔을 매입하고 사업자등록을 하려는 경우, 다음의 다섯 가지 사항을 반드시 점검해야 한다.
첫째, 건축물대장에서 용도를 확인할 것. ‘업무용 오피스텔’로 명시되어 있어야 부가세 환급 등 세무 혜택이 가능하다.
둘째, 사업자등록 시 업종 선택에 주의할 것. 부동산임대업, 컨설팅업, 마케팅업 등 실제 사업과 부합하는 업종으로 등록해야 세무상 이슈를 줄일 수 있다.
셋째, 전입신고는 법인 명의로 불가능하다는 점을 명확히 이해할 것. 대표가 거주하더라도 ‘사용대차 계약서’가 있어야만 개인 전입신고가 가능하다.
넷째, 법인세와 부가세 구조를 이해하고, 무리한 환급이나 비용처리를 시도하지 말 것. 특히 주거용 임대는 부가세 환급 대상이 아니다.
다섯째, 임대사업을 병행할 경우, 주택 수, 과세 대상, 종부세 중과 여부 등 복합적인 세무 리스크를 시뮬레이션해 볼 것.
이 다섯 가지를 사전에 체크하고 준비하면, 법인 오피스텔을 활용한 사업자등록은 충분히 가능하며, 불필요한 세무 리스크도 줄일 수 있다. 특히 애매한 상황이 발생했을 때에는, 지자체 건축과, 세무서 민원실, 회계사 등과 사전 상담을 거쳐 법적 안전장치를 마련하는 것이 중요하다.