소속공인중개사의 계약서 작성, 가능한가? (위법 사례와 합법 기준 정리)

 

 

자격증이 있어도 계약서를 쓸 수 없는 이유

 

부동산 중개업계에서 흔히 접하는 질문 중 하나는 "공인중개사 자격증이 있으면 계약서를 작성할 수 있나요?"라는 것이다. 특히 ‘소속공인중개사’로 근무 중인 사람들 사이에서는, 자격증을 가지고 있으니 당연히 계약 체결이나 계약서 작성도 자유롭게 할 수 있다고 오해하는 경우가 많다. 실제 현장에서는 개업공인중개사가 외근 중일 때 소속공인중개사가 고객과 계약을 체결하거나, 계약서를 단독으로 작성하고 도장을 날인하는 일이 종종 발생한다. 하지만 이는 중대한 법 위반에 해당될 수 있다.

공인중개사 자격을 보유했더라도 ‘개업’을 하지 않고 타인의 중개사무소에 소속되어 있다면, 법적으로는 ‘소속공인중개사’에 해당하며, 중개 행위의 주체가 될 수 없다. 특히 계약서 작성, 서명, 날인, 중개보수 수령 등의 행위는 오로지 ‘개업공인중개사’만 수행할 수 있는 업무로 제한된다. 이러한 법적 구조는 공인중개사 자격을 가지고 실무에 참여하려는 사람이라면 반드시 알고 있어야 하며, 이를 무시하고 현장의 관행만 따를 경우 예상치 못한 행정처분이나 법적 책임에 직면할 수 있다. 이 글에서는 소속공인중개사의 계약서 작성 가능 여부를 중심으로, 실제 위법 사례와 함께 합법적으로 업무를 수행하는 방법까지 상세히 정리해 본다.

 

 

 

 

 

 

소속공인중개사의 법적 지위와 계약서 작성 권한

 

공인중개사법은 ‘공인중개사’, ‘개업공인중개사’, ‘소속공인중개사’, ‘중개보조원’을 명확하게 구분하고 있다. 이 중 ‘소속공인중개사’는 자격증은 있지만 개업하지 않고, 개업공인중개사 사무소에 소속되어 중개 업무를 보조하는 자를 뜻한다. 중요한 점은, 공인중개사 자격이 있어도 개업을 하지 않았기 때문에 법적으로는 독자적으로 계약서를 작성하거나 날인할 수 있는 권한이 없다는 것이다.

공인중개사법 제33조에 따르면, 소속공인중개사는 단독으로 계약서를 작성하거나 거래를 중개하는 등 중개 행위를 해서는 안 된다. 계약서 하단에는 ‘중개사무소 명칭’과 함께 ‘개업공인중개사의 성명, 등록번호, 날인’이 반드시 들어가야 하며, 소속공인중개사의 인적사항을 기재하거나 도장을 찍는 것은 불법이다. 국토교통부의 공식 유권해석에 따르면, "소속공인중개사는 중개 행위의 보조자일 뿐 계약의 주체가 될 수 없으며, 계약서 작성을 포함한 모든 법적 행위는 개업공인중개사만 가능하다"고 명시되어 있다.

즉, 계약서 초안 작성을 도와주는 것은 가능하더라도, 서명과 날인, 계약 체결을 주도하는 것은 금지되어 있다. 이를 위반할 경우 공인중개사법 제38조(행정처분), 제49조(벌칙) 조항에 따라 과태료, 자격정지, 형사처벌 등의 제재가 가해질 수 있다.

 

 

실제 현장에서 발생한 위법 사례

 

현장에서는 많은 중개업소가 이 법적 기준을 제대로 인식하지 못한 채, 관행적으로 소속공인중개사에게 계약서를 작성하도록 지시하거나 묵인한다. 하지만 실제로 이러한 행위가 발각되면 엄중한 행정처분이 내려진다.

서울 강남구의 한 중개업소에서는, 개업공인중개사가 외근 중일 때 소속공인중개사가 단독으로 임대차 계약서를 작성하고, 계약서 하단에 자신의 이름과 도장을 날인한 일이 있었다. 이후 해당 거래에서 보증금 반환 분쟁이 발생하면서 중개사무소가 조사받게 되었고, 결과적으로 소속공인중개사는 과태료 500만 원, 개업공인중개사는 자격정지 3개월의 처분을 받았다. 이들은 “계약서 작성만 도와준 것”이라고 해명했지만, 관할 지자체는 이를 ‘중개 행위의 대행’으로 판단했다.

또 다른 사례로, 부산의 한 중개업소에서는 소속공인중개사가 잘못된 등기부등본 내용을 바탕으로 계약서를 작성해, 매도인이 설정한 근저당권을 누락한 채 계약이 진행되었다. 이로 인해 매수인이 큰 손해를 입었고, 소송 결과 소속공인중개사와 개업공인중개사가 공동으로 배상 책임을 지게 되었다. 이처럼 계약서 작성 한 건으로 인해 형사, 민사, 행정 제재가 동시에 발생할 수 있으며, 중개사무소의 운영 지속 여부에도 영향을 미칠 수 있다.

 

 

합법적인 업무 범위: 소속공인중개사가 할 수 있는 일은?

 

그렇다면 소속공인중개사는 계약 업무에 전혀 관여해서는 안 되는가? 꼭 그렇지는 않다. 공인중개사법과 유권해석에 따르면, 계약서 작성 자체는 불가능하지만 계약서를 ‘보조’하는 행위는 허용된다. 예를 들어, 계약 내용의 초안을 기재하거나, 부동산 확인서류(등기부등본, 토지이용계획확인서 등)를 출력해 계약에 필요한 자료를 준비하는 것은 가능하다.

또한 계약 당사자들의 의사 확인, 일정 조율, 서류 정리, 확인설명서 작성을 위한 현장 정보 수집 등의 업무도 법적으로 허용되는 범위에 속한다. 이러한 업무는 어디까지나 ‘보조’ 역할에 해당되며, 계약서에 서명하거나 날인하거나, 거래를 성립시키는 권한은 없다.

현장에서 가장 안전한 방식은 다음과 같다. 계약서 작성은 반드시 개업공인중개사가 직접 수행하고, 소속공인중개사는 개업공인중개사의 감독 아래에서만 문서 정리 및 고객 응대를 도와야 한다. 특히 중개보수는 반드시 대표 명의의 계좌로 입금받아야 하며, 소속공인중개사가 직접 수령하거나 영수증을 발행해서는 안 된다. 이러한 기준을 지키는 것만이 자격증을 유지하면서 실무에 참여할 수 있는 합법적인 방법이다.

 

 

자격을 지키기 위한 현장 실무 가이드라인

 

소속공인중개사로 부동산 실무에 참여하려는 자격증 소지자라면, 반드시 계약서 작성과 관련된 법적 범위를 명확히 숙지해야 한다. 계약 체결은 단순한 문서 작성이 아니라, 법적 효력이 발생하는 ‘중개 행위’의 핵심이며, 이는 공인중개사법에 의해 오직 개업공인중개사에게만 허용된 권한이다.

계약서에 직접 서명하거나 도장을 찍는 행위는 명백한 위법이고, 이를 반복하거나 악의적으로 수행할 경우 자격 취소까지 이어질 수 있다. 또한 “대표가 지시해서 한 일”이라는 주장도 법적 책임을 면제해주지 않으며, 오히려 공범 구조로 함께 처벌될 수 있다. 이러한 점에서, 실무 현장에서의 모든 행위는 ‘내가 법적으로 할 수 있는 일인가?’를 기준으로 판단해야 한다.

중개업소를 운영하는 개업공인중개사 또한 주의가 필요하다. 소속공인중개사의 실수나 위법행위는 개업공인중개사에게도 직접적인 책임이 돌아오기 때문이다. 공인중개사법 제30조는 소속공인중개사 및 중개보조원의 지도·감독 책임을 개업공인중개사에게 부여하고 있으며, 이를 위반한 경우 중개사무소 등록 취소, 자격정지 등 중대한 처분이 내려질 수 있다.

결론적으로, 계약서 작성은 ‘도와주는 것’과 ‘책임지는 것’ 사이에 엄연한 경계가 있으며, 이 경계를 정확히 이해하고 실무에 적용하는 것이 공인중개사 자격을 안전하게 유지하는 길이다. 특히 자격증을 보유한 후 개업 전 실무를 익히고자 할 때는, 법적 한계 내에서 안전하게 참여할 수 있는 방법을 숙지한 상태에서 중개사무소에 근무하는 것이 필수적이다.