부동산 사기 예방 체크리스트 (전세사기, 중개사기 등)

 부동산 사기, 이제 남의 일이 아니다

2025년 현재 대한민국 부동산 시장에서는 전세사기, 중개사기, 분양사기 등 다양한 형태의 부동산 범죄가 꾸준히 발생하고 있다. 특히 전세사기는 사회적 문제로 대두될 만큼 광범위하게 피해가 확산되고 있으며, 정부도 이를 "국가적 대응 과제"로 규정할 정도로 심각한 수준이다. 피해자는 주로 정보가 부족한 사회 초년생, 청년층, 1인 가구로, 그들은 신축이라는 말에 혹하거나, 시세보다 저렴한 전세금에 이끌려 계약을 체결한 후 피해를 입는 경우가 많다.

그러나 더 큰 문제는, 이러한 사기 대부분이 법의 테두리를 교묘히 회피하거나 ‘불법은 아니지만 고의적’인 구조를 가진다는 점이다. 예를 들어 전세계약 자체는 정당하게 체결됐지만, 소유자의 근저당 설정이나 확정일자 미비 등으로 인해 세입자가 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 경우가 대표적이다.

이 글에서는 부동산 사기 중에서도 특히 전세사기와 중개사기를 중심으로 주요 피해 유형과 실제 사례를 분석하고, 사전에 철저하게 대비할 수 있도록 실전 체크리스트를 제공한다. 

전세사기의 주요 유형과 예방법

전세사기의 가장 일반적인 형태는 ‘깡통전세’다. 이는 전세금이 매매가에 육박하거나 아예 넘어선 상태에서 집주인이 보증금을 돌려줄 능력이 없는 상황을 말한다. 주로 지방 소도시, 신축 빌라, 급매 매물, 대출이 많이 껴 있는 물건에서 자주 발생하며, 특히 ‘갭투자’가 유행했던 지역에서 그 피해가 집중된다.

예방을 위한 핵심 체크포인트는 다음과 같다:

등기부등본 확인: 등기부등본에서 소유자, 근저당권, 가압류 여부, 전세권 설정 여부를 반드시 확인한다. 근저당 설정금액이 전세금과 겹친다면 매우 위험한 구조다.

전입신고 + 확정일자 동시 진행: 임대차보호법상 대항력을 갖추려면 계약 후 즉시 전입신고와 확정일자를 받아야 한다. 단 하루라도 늦어지면 보증금 보호에서 제외될 수 있다.

다주택 보유 여부 확인: 최근 다주택자 중 일부는 명의만 소유한 '바지 집주인'을 내세워 전세사기를 반복하는 경우가 있다. KB부동산, 국토교통부 실거래가 사이트 등을 활용해 주변 시세 및 소유자의 거래 이력을 확인할 수 있다.

또한 전세사기를 방지하려면 계약 체결 전에 반드시 집주인과의 직접 소통, 계약서 원본 확인, 관리비 체납 여부 파악, 건축물대장 열람까지 선행되어야 한다. 특히, 빌라나 오피스텔의 경우 건축물대장을 통해 실제 사용승인된 면적과 구조를 반드시 확인해야 한다. 건축물대장상 ‘다가구주택’을 ‘다세대주택’으로 속여 전입신고가 불가능하게 만드는 사례도 빈번하다.

 

중개사기를 예방하기 위한 실전 기준

중개사기 역시 최근 증가 추세다. 이는 자격증 없이 불법 중개행위를 하거나, 실재하지 않는 매물을 미끼로 허위 계약을 유도하는 수법이 대표적이다. 특히 카카오톡, 당근마켓, 네이버 카페 등 비공식 플랫폼을 통한 거래 유도는 100% 의심해야 한다.
정식 등록된 공인중개사는 반드시 공인중개사협회 등록번호와 중개사무소 개설등록증을 게시해야 하며, 실물 확인이 안 될 경우 관할 구청을 통해 자격 확인이 가능하다.

중개사기 사전 방지를 위한 실전 체크리스트는 다음과 같다:

중개사무소 등록 여부 확인: 국토교통부 ‘부동산거래관리시스템’에서 공인중개사 등록 여부를 즉시 조회할 수 있다.

직접 방문 및 계약 체결: 계약서를 메신저나 이메일로 주고받는 것은 위험하다. 반드시 중개사무소를 방문해 직접 계약하고 도장 날인 여부를 확인한다.

허위매물 식별: 시세보다 현저히 저렴하거나, 같은 사진으로 여러 건 올라온 경우는 허위 가능성이 높다. 특히 ‘보증금 낮추고 월세 높이는 구조’를 유도할 경우 사기 가능성이 크다.

계좌 송금 전 반드시 등기부 확인: 계약금 또는 중도금 송금 전, 반드시 등기부등본상의 소유자 계좌와 일치하는지 확인해야 하며, 타인 명의 계좌는 절대 송금해서는 안 된다.

또한, 중개사기 피해가 발생했을 경우를 대비해 모든 대화 기록, 계약서 스캔본, 계좌 이체 내역, 문자 캡처 등 증거 자료를 철저하게 보관해야 하며, 피해 발생 즉시 관할 경찰서 또는 법률구조공단에 도움을 요청하는 것이 중요하다.

사전 확인이 가장 강력한 '사기 방지 수단'이다

 

부동산 사기의 유형은 갈수록 교묘해지고, 플랫폼과 수법은 빠르게 진화하고 있다. 정부의 단속만으로 모든 피해를 막기는 어렵기 때문에, 실제 거래에 참여하는 개개인의 정보력과 주의력이 무엇보다 중요하다. 부동산 거래는 수천만 원에서 수억 원 단위의 고액 자산이 오가는 과정이므로, 단 몇 가지 기본 확인 절차를 소홀히 하는 순간 돌이킬 수 없는 피해로 이어질 수 있다.

결론적으로 부동산 사기 예방의 핵심은 "귀찮더라도 직접 확인하고, 반드시 문서화하고, 제3자의 조언을 구하는 것"

이다. 특히 신축 빌라, 저가 전세, 온라인상 매물은 경계심을 강화해야 하며, 작은 이익에 혹하지 말고 장기적 안정성과 법적 안전성을 최우선으로 판단해야 한다.

또한, 거래 전에 법률 전문가의 검토를 받는 것도 효과적이다. 요즘은 부동산 전문 노무사, 변호사, 공인중개사들이 운영하는 무료 온라인 상담 플랫폼이 많아, 부담 없이 자문을 받을 수 있다.
부동산 시장은 기회와 위험이 공존하는 곳이다. 정보에 기반한 행동은 자신과 가족의 자산을 지키는 최고의 보험이며, 오늘의 체크리스트 실천이 미래의 손실을 막아줄 수 있다.