2025년 기준, 외국인이 국내 부동산을 취득할 때 필요한 절차와 주의사항

외국인 부동산 거래, 자산인가 리스크인가? 

2025년 현재, 대한민국의 부동산 시장은 국내 수요뿐만 아니라 외국인 투자자들의 움직임에 점차 민감하게 반응하고 있다. 특히 원화 약세와 K-콘텐츠의 영향으로 한국 부동산에 대한 관심이 커지고 있으며, 실제로 중국, 미국, 대만, 베트남, 러시아 등 다양한 국적의 투자자들이 국내 아파트, 토지, 상가 등을 매입하고 있다.

그러나 외국인이 한국 내 부동산을 취득하기 위해서는 여러 행정 절차와 법적 제한사항을 정확히 파악하고 따라야 한다.
잘못된 정보로 인해 계약이 무효가 되거나, 추후 처분 시 법적 리스크에 노출되는 사례도 실제로 적지 않다.

이 글에서는 2025년 최신 기준으로 외국인이 국내 부동산을 취득할 때 반드시 알아야 할 핵심 절차와 주의사항을 정리한다. 단순히 '구입 가능하다'는 차원을 넘어서, 취득 전 단계부터 등기, 세금, 법적 주의점까지 실제 사례를 바탕으로 구성했다.

 외국인의 국내 부동산 취득 절차: 기본부터 정확히 이해하자 

외국인이 대한민국 내 부동산을 취득하려면 가장 먼저 확인해야 할 것은 본인의 체류 자격과 취득 목적이다.
한국에서는 외국인의 부동산 소유 자체는 허용되지만, 목적과 유형에 따라 절차와 제한사항이 달라진다.

2025년 기준, 대한민국에 체류 중인 외국인은 다음 두 가지 범주로 나뉜다.
① 국내 체류 외국인(F-2, F-5, D-8, E-7 등 비자 소지자)
② 비거주 외국인(관광 등 단기 체류자 포함)

모든 외국인은 부동산을 취득한 날로부터 30일 이내에 ‘외국인토지취득신고서’를 제출해야 하며, 토지의 경우에는 농지법·산지관리법 등 추가 제한이 따를 수 있다.
신고 대상은 아파트, 단독주택, 상가, 오피스텔 등 모든 부동산이며, 국적에 상관없이 적용된다.
신고서는 해당 부동산이 있는 시·군·구청의 부동산관리과에 제출해야 하며, 지연 시 과태료가 부과될 수 있다.

이외에도 외국인은 실명법에 따라 본인 명의로만 계약 가능하며, 외국인 등록번호 또는 여권번호가 계약서에 반드시 기재되어야 한다.
등기 절차는 내국인과 유사하나, 일부 지자체에서는 영문 서류 번역본과 공증본 제출을 요구하기도 한다.
특히 외국 법인의 경우, 대표자의 인감증명서와 법인등기부 등 추가 서류가 필수다.

외국인 부동산 취득 시 흔히 놓치는 법적 리스크 TOP 3 

외국인이 한국 부동산을 취득하면서 가장 많이 실수하는 부분은 ‘거래 자체는 가능하지만, 이후 처분이나 세금 납부 시 문제가 생기는 경우’다.
특히 다음 3가지 상황은 자주 발생하는 리스크이며, 반드시 예방 조치가 필요하다.

① 거주 목적 없이 주택 매입 → 조세 회피·투기 의심
2023년부터 외국인의 국내 부동산 매입 건에 대해 국세청과 출입국청의 협조 시스템이 강화되었다.
실거주 목적 없이 단기 투기성 매입이 반복될 경우, 국세청이 투기 목적 취득으로 판단하여 자금출처조사를 진행할 수 있다.
또한 해당 부동산에 대한 장기 보유특별공제 혜택도 배제될 수 있다.

② 외환거래법 위반: 자금 송금 시 사전 신고 누락
외국인이 한국에서 부동산을 구매하기 위해 외화 자금을 국내로 송금하는 경우, 외국환은행에 사전 신고를 누락하면 불법 자금 유입으로 분류될 수 있다.
예를 들어 1억 원 이상 규모의 외화를 한 번에 송금할 경우, 반드시 자금 출처 증빙 및 송금 목적 명시가 필요하다.
이를 지키지 않을 경우, 부동산 매매 계약이 법적으로 무효화되거나 외국환거래법 위반으로 과태료가 부과될 수 있다.

③ 상속/증여 목적의 매입 시 세무 리스크
일부 외국인들은 자녀에게 상속이나 증여를 목적으로 한국 부동산을 매입하는 경우가 있다.
그러나 국내에 주소가 없거나 일정 기간 이상 거주하지 않은 외국인의 경우, 상속세 및 증여세 납세의무 판단 기준이 복잡해진다.
세무서에서는 국내 ‘상속개시지’ 또는 ‘재산 소재지’를 기준으로 과세 여부를 판단하는데, 이 과정에서 세금 중복 부과 또는 비과세 항목 누락 등의 문제가 빈번히 발생하고 있다.

 

외국인 부동산 취득, 절차보다 ‘사전설계’가 중요하다

외국인이 대한민국 내 부동산을 취득하는 것은 법적으로 가능하지만, 그 이면에는 행정 절차, 외환 규제, 세무 리스크, 체류 조건 등 다양한 장벽이 존재한다.
단순히 ‘구입 가능한지’ 여부보다 “내가 어떤 목적과 구조로, 어떤 서류를 준비해 취득할 것인가”가 훨씬 더 중요하다.

2025년 현재 기준으로 볼 때, 부동산 취득 전에 반드시 준비해야 할 3가지 핵심 요소는 다음과 같다.

체류 자격 또는 법인의 국내 주소 요건 확인

외국환거래법상 자금 흐름 사전 신고 및 증빙 확보

취득 목적에 따른 세무 구조 설계 (임대 목적/거주 목적/매도 목적 등)

특히 한국 정부는 2024년 이후 부동산 실명제법, 외국인 투기 억제 대책 등을 강화하면서 외국인의 매매 건에 대한 감시를 강화하고 있다.
앞으로는 단순히 ‘사고파는 행위’보다 법적 절차를 얼마나 투명하게 관리했는지가 자산 보호의 핵심이 될 것이다.

따라서 외국인은 부동산 취득 전 반드시 다음을 실천해야 한다:

외국인 토지취득신고서 제출 (30일 이내)

취득세, 등록세, 재산세 등 지방세 확인

외국환 신고 누락 방지

중개계약서, 공증, 통번역본 서류 준비

세무전문가 및 행정사와 사전 상담 진행

부동산은 단순한 자산이 아닌, 국가 내 법적 권리와 의무가 따라오는 구조물이다.
특히 외국인이라면 그 규정과 절차를 더욱 꼼꼼하게 검토하고, 단 한 줄의 실수도 없이 정확하게 준비해야 안정적인 소유와 활용이 가능하다.