집 계약 후 후회하지 않으려면, 부동산 계약서에 추가해야 할 필수 문장 5가지

 

서명한 순간 끝'이라는 함정, 계약서 한 줄이 모든 걸 바꾼다

 

부동산 계약서를 작성하고 나서 “아, 이걸 왜 안 적었을까...” 하고 뒤늦게 후회하는 경우는 생각보다 많다. 계약 당일엔 부동산 중개사의 설명을 믿고, 내용도 자세히 안 보고 그냥 도장을 찍은 후에 문제가 터지는 경우가 다반사다. 전세 보증금 반환이 늦어지는 일, 중도 해지 시 위약금 과다 청구, 입주 전 시설물 고장 발견 등은 모두 ‘계약서에 쓰여 있지 않았기 때문’에 법적으로 대처가 어려워진다.

부동산 계약은 서류상에 적힌 문장 하나하나가 법적 구속력을 갖는 증거 자료가 된다. 아무리 말로 협의했다고 해도 계약서에 명시되어 있지 않으면 법적으로는 효력이 없다. 이 때문에 계약 전 반드시 넣어야 하는 필수 문구들을 알고 있어야 한다. 중개사가 표준계약서를 쓰더라도, 특약사항 항목에 추가적으로 문장을 삽입하는 것은 전적으로 당사자의 권리다.

문제는 일반인이 어떤 문장을 어떻게 써야 하는지 모른다는 점이다. 막연하게 “이런 상황이면 괜찮겠지”라는 생각으로 넘어갔다가 나중에 후회하더라도 계약서에 쓰여 있는 내용이 없으면 보증금 돌려받기도 어렵고, 책임을 물을 수도 없다. 이 글에서는 실제 계약서 작성 시 꼭 포함시켜야 하는 실전 특약 문장 5가지를 정리하고, 각각의 법적 의미와 작성 요령까지 함께 알려준다.

 

계약서에 꼭 추가해야 할 필수 특약 문장 

 

 

부동산 계약서에 추가할 특약 문장은 법적 근거가 있는 것이며, 부당한 요구가 아니다. 계약 당사자 모두가 서명하면 유효하게 적용되고, 추후 분쟁에서 법적 방패막이 역할을 한다. 다음은 가장 기본적이고 중요한 문장 두 가지다.

 1. 임대인은 계약 종료 시점에 보증금을 즉시 반환한다
이 문장은 단순해 보이지만, 실제로는 매우 강력한 방어 조항이다. 계약서상에 보증금 반환 기한이 명시되지 않으면, 임대인은 “집이 안 팔려서”, “자금 사정 때문에” 등의 이유로 수일~수주일 지연할 수 있고, 법적 분쟁이 발생하더라도 임차인은 반환 시기를 특정하기 어렵다. 이 문장을 명확히 넣음으로써, 계약 만료일 = 보증금 반환일이라는 기준을 고정시킬 수 있다.

 

2. 입주 전 시설물 점검 후 고장 발견 시 임대인이 전액 수리한다
실제로 입주하고 나서 전등이 안 켜진다거나, 보일러가 고장났거나, 누수가 생기는 경우는 흔하다. 하지만 계약서에 명시되어 있지 않으면, 임대인은 “입주자가 사용하다 고장났다”라고 주장하며 수리를 거부할 수 있다. 이 문장을 넣어두면, 입주 후 단기간 내 발생한 고장은 ‘기존 상태의 문제’로 간주되어 임대인이 책임지게 된다.
해당 문장을 넣을 때는 “입주 후 7일 이내” 또는 “입주 당일 기준” 등의 구체적인 기간까지 명시하는 것이 좋다.

 

 

계약서에 반드시 명시해야 할 특약 문장 

 

계약 상황에 따라 조율할 수 있지만, 아래 문장 세 가지는 전·월세 계약서 모두에 적용 가능한 강력한 보호 장치다. 특히 중도 해지, 중개사 책임, 관리비 항목 등은 분쟁 발생 빈도가 높기 때문에 반드시 검토해야 한다.

 

3. 계약 기간 중 부득이한 해지 시, 위약금은 1개월치 임대료로 한다
계약서에는 일반적으로 위약금 기준이 명확히 적혀 있지 않다. 이럴 경우, 임대인이나 임차인이 임의로 “3개월치 청구” 등 과도한 요구를 할 수 있다. 계약 당사자 간 신뢰가 무너지는 순간, 계약 해지 과정은 법정 분쟁으로 이어지기 쉽다. 

따라서 사전에 ‘해지 시 위약금은 상호 1개월치로 제한’한다는 문구를 명시해두면, 감정 소모 없이 빠르게 정리할 수 있다. 법원도 이런 기준을 합리적 범위로 인정하는 경우가 많다.

4. 본 계약과 관련하여 발생하는 분쟁은 공인중개사의 중개행위와 책임을 포함한다
이 문장은 중개사가 “나는 계약에 책임이 없다”고 빠져나가는 것을 막기 위한 조항이다. 실제로 계약 이후 문제가 생겼을 때, 중개사가 개입을 꺼리거나 책임을 회피하면 세입자는 진짜로 ‘혼자 싸워야 하는’ 상황이 된다. 이 문구는 중개사의 정보 제공, 사실 확인, 불공정 특약 방지 등의 의무가 계약에 포함된다는 사실을 명확히 해준다.

5. 공동관리비, 청소비, 정화조비 등은 임대인의 부담으로 한다
오피스텔, 다가구 주택, 원룸 등에서는 ‘공동관리비’ 또는 ‘청소비’라는 항목으로 매달 일정 금액을 추가로 요구받는 경우가 있다. 하지만 계약서에 이에 대한 부담 주체가 명확히 적혀 있지 않으면, 세입자는 원치 않는 비용을 계속 부담해야 한다. 특히 정화조 청소, 소방법 검사 비용 등은 법적으로 임대인 부담인 경우가 많다. 따라서 아예 계약서에 ‘공동관리비 = 임대인 부담’으로 명시해두는 것이 가장 깔끔하다.

 

 

실전 작성 요령과 계약 시 주의할 점

 

실제로 위 문장들을 계약서에 넣으려고 하면, 일부 중개사나 임대인이 “꼭 넣어야 하나요?”, “복잡하게 만들지 맙시다”라는 식으로 반응하는 경우도 있다. 그러나 임차인이나 매수인은 법적으로 불리한 조건을 방지할 수 있는 권리를 갖고 있으며, 특약사항은 당사자가 자유롭게 작성할 수 있는 항목이므로 주저할 이유가 없다.

문장을 삽입할 때는 계약서 하단에 있는 ‘특약사항’란에 작성해야 하며, 임대인·임차인 모두의 자필 서명이 필요하다. 중개사가 컴퓨터로 출력한 문서를 보여주며 “다 넣었어요”라고 말하더라도, 실제 출력된 계약서에 손으로 확인하고 서명하는 절차를 반드시 거쳐야 한다. 그렇지 않으면 “그 문구는 초안에만 있었지, 서명된 계약서에는 없었다”는 식의 분쟁이 발생할 수 있다.

또한 계약서 작성 전, 미리 특약 문구를 메모해 두거나 모바일 메모장에 저장해두는 것도 좋은 방법이다. 상황이 바빠지거나 주변에 사람이 많아도 준비한 문장을 그대로 복사해 넣을 수 있어 실수 확률이 줄어든다. 최근에는 전자계약에서도 특약사항 입력란이 따로 있기 때문에, 모바일로도 복사·붙여넣기 방식으로 문장을 삽입할 수 있다.

가장 중요한 점은, 한 번 서명하면 되돌릴 수 없다는 점이다. 계약서에 빠진 문구는 나중에 말로는 절대 입증할 수 없으며, 계약 종료 후에 문제를 제기해도 서명된 문서가 최우선 기준이 된다. 따라서 계약 직전 5분, 서류 확인에 집중하는 습관이 수천만 원을 지키는 첫걸음이 된다.

 

결론 

 

부동산 계약서에 무엇을 적느냐는 단순한 서류 문제가 아니다. 그 문장 하나하나가 당신의 보증금, 권리, 분쟁 대응력을 결정한다. 오늘 소개한 다섯 가지 문장은 실제로 계약 후에 분쟁이 자주 발생하는 이슈들을 미리 차단할 수 있도록 설계된 실전 특약문구다. 

계약서에는 ‘원래 이렇게 쓰는 것’이란 정답이 없다. 내 상황과 내 권리를 지키는 문장은 내가 넣는 것이 가장 안전하다.