부동산 건축물대장 열람과 등기부등본, 무엇이 다를까?

 

부동산 계약 전에 반드시 알아야 할 ‘서류의 본질’

 

일반인이 부동산을 매매하거나 전세, 월세 계약을 체결할 때 반드시 확인해야 할 서류는 단 두 가지다. 바로 ‘건축물대장’과 ‘등기부등본’이다. 이 두 서류는 부동산의 ‘신분증’이자 ‘이력서’와도 같다.

하지만 많은 사람들이 이름은 들어봤어도 실제 어떤 정보를 담고 있는지, 어떻게 다르고 어떤 상황에서 사용해야 하는지를 정확히 알지 못한다.

특히 전세 사기나 깡통전세, 무허가 건축물 등 다양한 문제들이 사회적으로 대두되면서, 부동산 거래의 서류 이해 부족이 경제적 손실로 이어지는 일이 잦아졌다. 단순히 공인중개사가 보여주는 서류만 보고 ‘문제 없다’고 믿는 것은 매우 위험한 접근이다. 

세입자나 매수인이 스스로 서류의 내용을 이해하고 위험 신호를 읽을 수 있어야 한다.

이 글에서는 ‘건축물대장’과 ‘등기부등본’이라는 핵심 부동산 서류가 어떻게 다르며, 각각의 서류가 어떤 상황에서 무엇을 확인하기 위해 사용되는지, 그리고 실수 없이 서류를 활용하는 방법을 구체적으로 설명한다. 

단순한 개념 설명을 넘어서서, 실제 계약 단계에서 유용하게 활용할 수 있도록 사례 중심으로 구성했다.

 

 

부동산 건축물대장 – 건축물의 실체와 이력을 확인하는 서류

 

 

건축물대장은 말 그대로 건축물의 설계 구조, 건축 연도, 용도, 면적, 층수, 대지 사용 권한 등을 기록한 공적 문서다.

건축법 제38조에 따라 관리되며, 관할 지자체(시·군·구) 또는 인터넷(정부24, 서울부동산정보광장 등)을 통해 누구나 열람할 수 있다.

건축물대장은 크게 세 가지 종류로 나뉜다:

표제부 – 해당 건축물의 위치, 구조, 주용도, 층수, 연면적 등이 표기

갑지/을지는 없으며, 대신 변동사항 및 내역이 기록됨

총괄표제부, 집합표제부, 전유부분 대장 등 공동주택일 경우는 세부 항목이 나뉨

이 서류의 가장 큰 역할은 건물이 ‘법적으로 지어진 건물인지’를 확인하는 것이다. 예를 들어, 건축물대장에 존재하지 않는 건물이라면 이는 무허가 건축물일 수 있으며, 거주 중 철거 명령, 거래 불가, 대출 불가 등의 리스크가 존재한다. 

또한, 건축물의 용도(예: 주거용 vs 근린생활시설)가 실제 사용과 다를 경우, 세입자나 매수인이 예상치 못한 법적 분쟁에 휘말릴 수 있다.

세입자가 이 서류를 반드시 열람해야 하는 이유는 명확하다. 건물의 구조적 안정성, 실제 존재 여부, 대지권 포함 여부 등을 객관적으로 확인할 수 있기 때문이다. 예를 들어, 1층에 창고가 있다고 들었지만 건축물대장에는 존재하지 않는다면 이는 불법 증축일 가능성이 높다. 세입자 입장에서는 화재나 안전 문제에 직접 노출될 수 있기 때문에, 반드시 ‘표제부’를 중심으로 실내 구조와 대장 정보를 대조해야 한다.

 

 

부동산 등기부등본 – 권리관계를 확인하는 가장 강력한 법적 증거

 

등기부등본은 해당 부동산에 대한 소유권, 저당권, 근저당, 가압류, 가처분, 전세권 등 권리 관계를 나타내는 공식 문서다. 부동산 거래에서 가장 중요한 서류로, 부동산 등기법에 근거해 법원 등기소에서 발급되며, 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr)를 통해 누구나 조회 가능하다.

등기부등본은 다음과 같은 3가지 구성으로 되어 있다:

표제부 – 부동산의 주소, 구조, 면적 등 기초 정보

갑구 – 소유권 변동 내역 (소유자 이름, 소유권 이전 사유 등)

을구 – 저당권, 전세권, 지상권, 근저당 등 채권 관련 정보

이 서류는 주로 ‘보증금 반환 가능성’을 판단하기 위해 반드시 열람해야 하는 문서다. 예를 들어, 등기부등본 을구에 이미 거액의 근저당권이 설정되어 있다면, 집주인이 파산하거나 경매에 넘어갈 경우 세입자가 보증금을 돌려받을 수 없을 가능성이 높다. 

특히 후순위일 경우 우선순위에 밀려 전액 손해를 볼 수 있다.

또한 갑구를 통해 소유자의 이름과 주민등록번호 앞자리, 소유권 취득 시기 등을 확인할 수 있으며, 이 정보는 계약서 상 소유자와 실제 등기상 소유자가 일치하는지 검토하는 데 사용된다. 예를 들어 계약서를 쓴 사람이 ‘아들’인데, 등기상 소유자가 ‘아버지’라면 이는 대리 계약이 될 수 있고, 위임장 등 별도 서류가 없으면 계약 무효가 될 수도 있다.

등기부등본은 실시간 변동 사항이 반영되기 때문에, 계약일 기준으로 최신 등본을 반드시 확인해야 한다. 

공인중개사가 제시한 등본이 ‘어제 날짜’더라도, 계약 직전에는 세입자 스스로 최신 등본을 직접 발급해 보는 것이 가장 안전하다.

 

 

실무에서 어떻게 활용할까? – 일반인을 위한 안전한 서류 열람법

 

 

실제로 부동산 거래 현장에서는 등기부등본과 건축물대장을 동시에 비교하는 일이 거의 없다. 하지만 양쪽을 함께 보면 해당 부동산의 법적 권리 상태 + 실제 건물 상태를 종합적으로 판단할 수 있다. 특히 아파트 이외의 단독주택, 빌라, 오피스텔, 상가 등에서는 두 서류를 모두 확인해야 계약 리스크를 줄일 수 있다.

 

 

건축물대장 확인 체크리스트:

건물 주소와 실제 주소가 일치하는가?

용도(주거용/업무용 등)가 내가 사용할 목적과 같은가?

불법 증축 흔적(지하 방, 옥탑, 다락 등)은 없는가?

대지권이 분리되어 있지는 않은가?

 

 

등기부등본 확인 체크리스트:

계약하려는 사람 = 실제 소유자가 맞는가?

갑구에 ‘가압류, 가처분’ 등 분쟁 흔적은 없는가?

을구에 근저당권 설정 금액은 얼마인가?

나보다 선순위 전세나 저당권이 존재하는가?

이처럼 계약 전에 두 문서를 함께 열람하고, 이상 유무를 점검하는 습관은 수백만 원에서 수억 원에 달하는 금전적 피해를 예방하는 최선의 방법이다. 현재 정부24, 인터넷등기소 등을 통해 누구나 무료 또는 소액의 수수료로 이들 문서를 열람할 수 있으므로, 모바일로도 빠르게 확인 가능하다.

마지막으로 중요한 점은, 두 서류를 열람했더라도 해석을 못 하면 아무 소용이 없다는 것이다. 단순히 '문제가 없다더라'는 말이 아닌, 실제로 어떤 내용이 있는지 설명할 수 있을 정도로 숙지해야 한다. 

특히 투자 목적으로 부동산을 계약하는 경우라면 등기부와 건축물대장의 정합성은 필수로 점검해야 한다.

 

결론

건축물대장은 건물의 ‘실체’를, 등기부등본은 ‘권리’를 보여주는 공적 문서다. 이 두 서류는 각각의 목적이 명확히 다르지만, 부동산 계약에서 반드시 함께 확인되어야 할 핵심 서류다. 전세 계약을 앞둔 세입자, 매매 계약을 고려 중인 투자자 모두가 두 문서를 정확히 이해하고 활용할 수 있어야 부동산 사기나 재산 피해를 막을 수 있다.