부동산 계약서 작성 시 자주 발생하는 법적 오류 TOP 5와 예방 방법

 

한 줄 실수로 수천만 원 손해? 부동산 계약서, 그냥 쓰면 안 된다 

 

부동산 거래는 일반인이 평생 몇 번 겪지 못할 정도로 복잡하고 고가의 계약이다. 그만큼 계약서 한 줄이 수천만 원의 차이를 만들 수 있는 중대한 법률문서다. 그러나 많은 사람들이 중개업소에 모든 것을 맡기고, ‘서명만 하면 끝’이라는 안일한 태도로 접근하는 경우가 많다. 실제로 계약서 작성 과정에서 법적으로 불완전하거나 오해의 소지가 있는 문구가 포함되어 수년 간의 분쟁으로 이어진 사례도 적지 않다.

2025년 현재, 부동산 시장은 빠르게 변화하고 있다. 거래는 증가하고 있지만, 법률 지식이나 절차에 대한 이해는 여전히 부족한 경우가 많다. 특히 중개업소의 실수, 특약 누락, 책임소재 미기재 등은 실수라기보다는 구조적인 문제에 가까울 정도로 빈번하게 발생하고 있다. 본 글에서는 부동산 계약서 작성 시 실제로 많이 일어나는 법적 오류 5가지와 그것을 어떻게 예방할 수 있는지를 구체적으로 분석해본다.

 

 

 

 

 중개업소가 작성한 계약서 내용의 오류 및 과실 책임 

중개업소가 계약서를 작성해주기 때문에 안심한다는 사람들이 많다. 그러나 이는 매우 위험한 발상이다. 중개인은 계약 당사자가 아니기 때문에, 계약서 오류가 발생해도 법적 책임을 회피하는 경우가 많다. 특히 중개사가 임의로 작성한 특약 조항 중 일부는 법적 효력이 없거나, 거래 상대방에게 유리하게만 구성된 경우도 있다.

예를 들어, 매매 계약에서 "기존 하자에 대해 매수인은 이의를 제기하지 않는다"라는 조항을 중개인이 권유한 경우가 있다. 이 조항은 표면상으로는 간단하지만, 건물 하자에 대한 법적 책임을 매수인이 모두 떠안게 되는 불공정 계약이 될 수 있다. 또한 계약 내용 중 특정 날짜의 착오나 잔금 금액 오류는 분쟁 발생 시 치명적인 문제로 번질 수 있다.

예방 방법은 간단하다. 계약서 작성 시에는 모든 내용을 직접 확인하고, 중개사에게 구두 설명을 요구한 뒤 메모로 남기거나 이메일로 요청하는 것이 중요하다. 법적 책임이 모호한 조항에 대해서는 반드시 수정하거나 삭제를 요구해야 한다. 중개인이 “이건 원래 이렇게 하는 겁니다”라고 말할 때는 반드시 ‘근거 법령’을 확인하는 태도가 필요하다.

 

 

특약 조항 누락: 분쟁 발생의 주요 원인 

 

부동산 계약서의 ‘특약’란은 계약 당사자가 자유롭게 조율할 수 있는 매우 중요한 항목이다. 그러나 이 특약을 작성하지 않거나, 구체적인 표현 없이 두루뭉술하게 적는 경우는 분쟁의 씨앗이 된다. 예를 들어 전세 계약에서 '벽지와 장판 교체는 임대인이 해준다'라고만 적혀 있을 경우, 어떤 종류의 벽지인지, 언제까지 해줘야 하는지 명확하지 않다면 추후 갈등이 생길 수 있다.

가장 흔한 예는 ‘잔금일까지 입주청소 완료’ 또는 ‘보일러 및 가스 점검 완료’ 같은 조건을 구체적으로 명시하지 않고 구두로만 합의하는 경우다. 계약 이행 과정에서 이러한 구두 약속은 법적 효력이 없으며, 분쟁 시 증거로 사용하기도 어렵다. 또한 인테리어, 주차장 사용, 가구 포함 여부 등도 특약으로 반드시 구체화해야 할 내용이다.

 

특약을 제대로 작성하려면 다음과 같은 기준을 따르면 된다.
첫째, 시간·장소·범위·책임 주체를 명확히 하라.
예: ‘임대인은 2025년 7월 1일까지 거실과 주방의 벽지 전체를 교체하여야 하며, 시공 결과는 사진으로 확인 후 입주자에게 전달한다.’
둘째, 구두합의는 반드시 문서화하라.
세 번째, 특약 사항은 계약서 2부 모두에 동일하게 기재되어야 하며, 서명도 반드시 있어야 한다.

특약 누락은 단순한 실수가 아니라, 계약서의 완성도를 결정짓는 핵심 요소다. 이 부분을 소홀히 한다면 사소한 문제도 법정 분쟁으로 커질 수 있다.

 

 

분쟁 예방 조항 미기재: 분쟁 시 대응 근거 부족 

 

부동산 계약서에 ‘분쟁 발생 시 처리 방법’을 명시하지 않는 경우가 많다. 대부분의 계약서에는 단순히 “민법 및 관련 법령에 따른다”고 되어 있을 뿐, 실제 분쟁 시 어떤 절차로 해결할 것인지 구체적으로 규정한 조항이 없다.

예를 들어, 계약 해제 사유가 발생했을 때 위약금이 어떻게 처리되는지, 중도금 연체가 며칠 이상일 경우 계약이 자동 해지되는지 여부, 하자 발생 시 수리 비용의 책임 소재가 어디에 있는지 등은 사전에 계약서에 명시해두지 않으면 모두 해석의 여지를 남기게 된다.

분쟁 예방을 위한 가장 실질적인 조치는 '중재 조항'과 '우선 협의 의무 조항'을 삽입하는 것이다.
예를 들어 “양 당사자는 분쟁 발생 시 1차적으로 서면 협의를 통해 해결하며, 불가능할 경우 대한상사중재원 또는 민사조정을 통해 해결한다”는 식으로 기재하면, 불필요한 소송을 피할 수 있는 구조를 만들 수 있다.

또한 계약금 및 잔금의 입금 방법, 일정 지연 시 책임 규정 등도 반드시 구체적으로 적시해야 한다. 분쟁 조항이 없는 계약서는, 문제가 발생했을 때 해결 방법이 오직 소송뿐인 위험한 구조가 된다.

 

 

 

계약서 검토는 전문가만이 아니라 당사자의 책임이다 

 

많은 사람들은 부동산 계약서를 ‘전문가가 알아서 작성해주는 문서’라고 생각한다. 그러나 현실에서는 대부분의 중개업소가 기계적으로 계약서를 작성하고, 중요한 조항조차 누락된 상태에서 서명을 유도하는 경우가 많다.
따라서 부동산 계약서 작성은 결코 단순한 행정 절차가 아니라, 법적 책임과 재산 보호를 위한 가장 중요한 단계임을 인식해야 한다.

2025년 현재, 부동산 거래는 여전히 서면 계약 중심이다. 계약서가 단단하게 구성되어 있지 않으면 어떤 법적 분쟁도 방어하기 어렵다. 그렇기에 계약 전에는 반드시 다음의 항목을 점검해야 한다:

계약서 모든 항목은 직접 확인하고, 이해되지 않는 문구는 수정 요청

특약 사항은 최대한 구체적이고 문서화된 형태로 작성

분쟁 처리 방식을 사전에 정해 중재조항을 포함

입금 방식, 일정, 책임 범위를 명확히 정리

가능하다면 계약서 초안을 변호사나 법률전문가에게 검토 요청

궁극적으로 계약서란 당사자의 의사가 가장 먼저 반영되어야 하는 문서다. 전문가의 도움은 필요하지만, 최종 책임은 서명하는 당사자에게 있다는 점을 잊어서는 안 된다.
그 한 줄이 당신의 소중한 재산을 지켜주는 유일한 장벽이 될 수 있다.