전문가가 경고하는 위험한 부동산 특약 7가지, 계약 전에 확인하기

 

특약사항 한 줄이 수천만 원을 좌우한다

 

부동산 계약서를 작성할 때 많은 사람들이 ‘본문’만 중요하다고 생각한다. 계약금, 보증금, 월세, 주소, 기간 등 숫자 위주로만 검토하고, 가장 아래에 적힌 ‘특약사항’은 대충 훑어보거나, 공인중개사가 알아서 넣은 내용이라며 그대로 두는 경우가 대부분이다.

하지만 실제 분쟁은 특약사항에서 가장 많이 발생하며, 대부분의 분쟁은 '그 문장 하나를 제대로 검토하지 않아서' 시작된다.

부동산 계약에서 특약은 법률상 매우 강력한 효력을 가진다. 단순한 참고사항이 아니라 계약 당사자가 명확하게 합의한 조항으로 간주되며, 나중에 어떤 문제가 생기더라도 법원은 계약서에 있는 특약을 최우선으로 판단한다. 즉, 일반적인 법적 권리가 특약 하나로 제한될 수도 있고, 그 반대로 보호받을 수도 있다는 말이다. 

예를 들어, 임대차보호법상 보장된 권리조차 ‘합의에 의한 특약’이라는 이유로 예외로 적용되는 경우가 많다.

그럼에도 많은 임차인이나 매수인은 특약을 전문가가 작성한 것처럼 신뢰하거나, 복잡한 내용은 그냥 넘어가려는 태도를 보인다. 하지만 이 작은 문구 하나가 계약 기간 중 수천만 원의 손해를 가져올 수도 있고, 보증금 반환이 지연되거나, 이사비용을 본인이 부담해야 하는 황당한 상황도 실제로 자주 발생하고 있다. 지금부터 소개하는 7가지 특약은 현업 중개사들과 부동산 전문 변호사들이 가장 자주 경고하는 위험 특약이다.

 

실무에서 자주 보이는 위험한 특약 

 

위험한 특약은 계약서 특약사항란에 정식으로 기재되어 있는 문장들이다. 일부는 단어만 약간 바꿔서 반복적으로 사용되기도 한다. 문제는 이 특약들이 겉보기엔 큰 문제가 없어 보이지만, 실제 상황이 발생했을 때 임차인 또는 매수인이 법적 보호를 받기 어렵게 만든다는 것이다.

 

계약 기간 중이라도 임대인의 요청이 있을 경우, 임차인은 퇴거에 협조한다

이 문장은 임대인이 중간에 집을 매도하거나, 실거주 사유로 나가달라고 요청할 때 세입자가 강제로 퇴거해야 한다는 의미로 해석된다. 이는 계약갱신요구권이나 임대차보호법상 권리를 무력화하는 조항이며, 임차인의 권리와 정면으로 충돌한다. 법적으로 다투더라도 불리한 근거가 되므로 반드시 삭제하거나 수정해야 한다.

보일러, 전등, 수도 등의 소모품은 임차인이 유지보수한다

겉보기엔 합리적으로 보일 수 있지만, 이 문장이 들어가면 노후 보일러나 고장난 배관까지도 세입자 부담으로 전가될 수 있다. 실제로는 임대인이 기본 시설에 대한 수리 책임을 지는 것이 원칙이다. 따라서 “입주 후 1개월 내 발견된 시설 하자는 임대인이 수리한다” 같은 문장으로 대체하거나 삭제해야 한다.

중도 해지 시, 위약금은 남은 계약기간 임대료 전액으로 한다

이 조항은 과도한 위약금 요구의 근거가 된다. 일반적으로 위약금은 현실적으로 손해 본 범위 내에서만 인정되며, 월세 1~2개월 수준이 통상적이다. ‘남은 전액’이라는 문구는 임차인의 해지를 사실상 봉쇄하는 효과가 있다. 계약 해지 가능성을 열어두기 위해선 “중도 해지 시 위약금은 1개월분 임대료로 제한한다”고 수정해야 한다.

임차인은 퇴거 시 벽지·장판을 원상복구하여야 한다

법적으로는 정상적인 사용으로 인한 마모(통상손해)는 원상복구 대상이 아니다. 하지만 이 문장이 있으면 세입자가 전체 인테리어 교체 비용을 부담해야 할 수도 있다. 판례상도 일반적인 생활 흔적은 임차인 책임이 아니라고 보지만, 계약서에 명시되어 있으면 상황이 달라진다. 이 조항은 “고의 또는 중대한 과실로 인한 손해만 원상복구한다”는 문장으로 수정해야 한다.

 

 

실수로 넘기기 쉬운 위험한 특약

 

특약은 계약 당일 긴박한 상황에서 대충 눈으로 훑고 넘어가기 쉽다. 특히 공인중개사가 “이건 통상적인 문구예요”, “다들 이렇게 해요”라고 말할 경우 그대로 수용하는 사례가 많다. 하지만 아래 특약들은 그렇게 대충 넘겼다가는 계약 이후 큰 손실로 이어질 수 있는 치명적인 조항들이다.

집주인이 계약 해지 시에는 통보만으로 효력이 발생한다

이 문장은 계약 해지의 형평성을 완전히 무너뜨리는 조항이다. 원칙적으로 계약 해지는 상대방의 동의나 적정한 통지 절차를 거쳐야 한다. 하지만 이 조항은 임대인이 일방적으로 통보만 하면 계약을 해지할 수 있게 만들며, 임차인은 사실상 속수무책으로 퇴거해야 할 수 있다. 반드시 “상호 협의 하에 해지한다”는 문장으로 수정해야 한다.

 

계약서와 관련된 모든 분쟁에 대해 중개사는 책임을 지지 않는다

공인중개사는 단순한 서류 작성자가 아니다. 법적으로 정보제공, 사실확인, 계약 검토 의무를 지고 있는 공적 역할자다. 이 조항은 분쟁이 발생했을 때 중개사가 “나는 몰랐다”고 빠져나갈 수 있게 만든다. 계약 후 문제가 생겨도 누구에게도 책임을 물을 수 없는 상황을 막기 위해선 반드시 이 문장을 삭제하거나, “중개사의 고의 또는 과실에 따른 책임은 예외로 한다”고 수정해야 한다.

관리비 외 추가 부대비용은 임차인이 부담한다

이 조항은 애매한 문구 때문에 청소비, 정화조비, 소방점검비 등 모든 비용을 세입자에게 전가할 수 있는 근거가 된다. 특히 오피스텔, 다가구 원룸에서 흔하게 발견된다. 이 특약이 있으면 매달 관리비 외 비용이 고정적으로 청구되어 분쟁이 발생할 수 있다. “관리비 외 부대비용은 임대인이 부담하며, 별도 항목은 사전 협의 후 청구한다”고 명시하는 것이 안전하다.

 

 

안전한 계약을 위한 특약 작성 요령 및 검토 체크리스트

 

이제 중요한 건 이런 위험 특약들을 어떻게 피할 수 있을까?이다. 첫 번째는 ‘모르는 문장은 절대 서명하지 않는다’는 원칙이다. 단어가 어렵거나 해석이 애매한 특약은 반드시 중개사에게 설명을 요청하고, 모호하거나 일방적인 내용이라면 서명을 거부해야 한다.

중개사가 꺼려한다면 계약 전에 “변호사나 전문가에게 확인 후 서명하겠다”고 말하는 것도 좋은 방법이다.

두 번째는 ‘내 입장에서 유리한 특약을 내가 먼저 제안’하는 것이다. 특약은 중개사가 정하는 것이 아니라 임대인과 임차인 사이의 협의에 의해 작성되는 항목이기 때문에, 내 권리를 보호하는 문구를 먼저 제시해도 전혀 문제가 없다. 예를 들어, “보증금은 계약 종료 당일 반환”이나 “중개사는 계약 내용의 사실 확인 책임을 진다”는 문구는 법적 근거가 분명하다.

세 번째는 계약서 서명 전, 최종 문서에 반영된 특약 내용을 다시 한 번 직접 확인하는 습관이다. 일부 중개사는 초안에만 반영해놓고 출력 시 누락하거나, 수정사항을 반영하지 않은 경우도 있다. 

반드시 출력된 최종 계약서에 특약이 포함되어 있는지, 문장에 빠진 부분은 없는지를 직접 눈으로 확인하고 자필 서명을 해야 한다.

마지막으로 아래의 체크리스트를 계약 직전에 활용하면 좋다:

- 특약사항은 계약 당사자 모두에게 형평성 있게 적용되는가?
- 법적으로 내 권리를 제한하는 내용은 없는가?
- 비용 분담에 대해 구체적인 책임 주체가 명시되어 있는가?
- 계약 해지나 퇴거 조건이 일방적이지 않은가?
- 중개사의 책임을 회피하는 문구는 없는가?
- 이해하지 못한 문장은 절대 서명하지 않았는가?

 

결론 

 

부동산 계약서의 특약사항은 작고 눈에 띄지 않는 위치에 있지만, 그 법적 영향력은 매우 크다. 전문가들이 경고하는 7가지 위험 특약은 실제 분쟁과 손해를 유발하는 핵심 조항들이다. 계약 당일 바쁘다는 이유로, 또는 “다들 이렇게 해요”라는 말만 믿고 서명하는 순간, 당신의 권리는 사라지고 계약은 함정이 될 수 있다. 그러므로 계약서 특약사항은 반드시 직접 검토하고, 불리한 내용은 당당히 수정 요청하는 것이 가장 현명한 방법이다.